去年在美股市場風頭強勁的搜房網，最近遭遇國內地產中介的集體“圍剿”。

　　自此前杭州、青島、北京等地中介聯盟呼吁抵制搜房后，6月18日，深圳中原、美聯等四大中介聯手，要求搜房降低端口費，并宣布停止與搜房電商在新房上的合作。

　　房地產中介與搜房、安居客等垂直類房產網站本是一條鏈上的地產服務機構，但在樓市下行時期，二手房市場備受打擊，成交低迷已持續數月，而降價調整或剛剛開始，導致雙方的“和諧”被打破，利益之爭擺上了桌面。

　　馳創數碼認為新房快速增長時期即將過去，大中城市二手房將逐漸占據主導地位，但二手房服務機構與消費者的需求尚有較大差距。搜房網主要面向二手房經紀機構開發的核心產品“搜房幫”，其盈業模式是收取端口費，但僅限于房源信息發布，并不能解決交易雙方的真實性問題，虛假房源仍充斥網絡；另一方面，大型中介機構正在嘗試建立自己的互聯網平臺，與搜房、安居客競爭。二手房服務平臺即將迎來大變局。

　　端口費之爭

　　6月18日上午10時，中原地產、世華地產、中聯地產和美聯物業組成深圳中介聯盟，目標直指搜房網。

　　“這次抗議的焦點就是搜房幫端口套餐的持續升級引發的，”據中介人士介紹，近年來，搜房網通過端口版本的提升來促成端口費的加價，從搜房幫60到搜房幫600，2008年至今，相應端口費用從每月每人60元一路飆升到600元。

　　作為搜房二手房的主力產品，幾乎大中型中介公司經紀人人手一個端口，天天到搜房幫刷房源。套餐的級別越高，可發布房源的數量和刷新的次數越多。

　　與此類似的是，之前的3月份，諸多中介與安居客戰爭的焦點是“競價排名”，即按點擊收費，付費越多，搜索房源排名越靠前。

　　在易居中國聯席總裁丁祖昱看來，搜房端口套餐與安居客競價排名，都是當前尚未成熟的中介行業白熱化甚至惡性競爭下的產物，是市場選擇的結果。市場好的時候，中介可以去競價抬高套餐費，但市場下行，各家均承受不起了，紛爭即由此產生。

　　深圳中介聯盟提出諸多訴求：搜房只能在深圳市場銷售中介聯盟認可的60版、120版端口產品；給中介聯盟各家公司提供各版本端口的價格在現有折扣上再給予五折；停止對APP產品額外收費等。

　　中介聯盟表示，如果搜房無法滿足所提要求中的任一項，中介聯盟與全國各地方中介公司將采取統一行動，終止與搜房的合作。

　　杭州市中介抵制時，搜房CEO莫天全曾給出了和解方案：端口費各套餐6折并給中介戰略合作伙伴1000萬低息貸款支持。但丁祖昱認為，中介的訴求不僅僅在于打折，而是希望回到60版甚至更低。此外，各家中介的訴求并未達成共識。丁祖昱指出，中介與搜房的條件差距很大，預期雙方的戰爭短期內不會結束。

　　搜房模式之弊

　　在巴西世界杯開戰的同時，搜房網在美國納斯達克的股價爆跌20%，而其同行樂居股價也受到影響。香港一投行人士透露，近期評級機構下調了搜房股票的評級。

　　搜房網是中國最大的房地產垂直門戶網站，擁有近3500萬注冊用戶。它的營收由在線廣告、房源發布和電子商務三部分構成。

　　其中，房源發布來自中介。房地產中介通過支付一定費用獲得搜房網提供的端口。通過端口，中介公司可以將房源信息推送到搜房網前臺，供購房租房者搜索、瀏覽。

　　數據顯示，搜房網房源發布業務收入從2008年的1600萬美元漲到2013年的1.62億美元，6年漲了9倍。2013年，此項收入占搜房網營收的29.5%。

　　同期，房地產中介為每個端口支付的費用從幾十元漲到了幾百元，而每個端口帶來的收益并沒有成倍上漲。在房價上漲、成交活躍的時候，中介基本不會抱怨，當成交低迷時端口費就成為不能承受之重。

　　2014年以來，房地產市場進入調整期，二手房成交量連續下滑。1-5月杭州主城區二手房成交套數8055套，同比下降近52%；5月北京二手房住宅簽約量為7272套，為2009年以來同期最低；5月深圳二手房成交套數為5531套，環比下跌8.23%，同比下降22.95%。在這樣嚴峻的形勢下，房產中介的生存狀態已然受到威脅，“關店、裁員、降成本”——中介應對危機的三部曲又一次全面啟動。

　　“資本市場的反應并不過分。”上述投行人士認為，在房地產市場前景難料的情況下，搜房網、安居客接連受到大型房產中介聯合抵制，暴露了線上、線下商家之間的深層矛盾及房地產電商議價能力的不足。

　　互聯網從業人士介紹了美國Zillow公司與搜房網的不同。Zillow作為美國最大的房地產信息發布公司，其運營的核心在于搭建一個真正的房價評估系統，為買賣雙方構建平臺，而不僅僅是一個房源展示；此外，其對經紀人的收費模式為發布房源免費，更多的是通過增值業務包收取費用；同時，也對房源信息的真實性進行監控，以讓買賣雙方更好知道區域真實的房價。

　　互聯網“免費”的思維在其Zillow平臺上得到充分應用，充分實現攜C以令B，從而獲得更多的流量、真實的交易數據等。而搜房網的房源發布量雖然占據中國50%左右的市場份額，但并不對房源真實性進行監控，也沒有建立一個房價評估系統，并未為買賣雙方搭建一個更好更專業的平臺。因此市場也不由它說了算。

　　二手房市場變局

　　丁祖昱指出，刷新房源成為主流模式，說明中國房地產中介行業還很不成熟，重復房源、虛假房源充斥互聯網。以青島為例，下架之前有25-30萬套房源，下架之后還有四五萬套房源，但整個2013年青島才成交二手房3.77萬套，可見原來的25-30萬套房源大部分是虛假或重復房源。

　　“按端口或點擊收費，搜房網、安居客們沒有動力去杜絕虛假信息。”互聯網觀察人士指出， 搜房網二手房房源發布實際上是從中介手中搶蛋糕，是典型的零和博弈。

　　中介與搜房之戰的背后，滿足用戶需求的方式在發生轉移。當鏈家、我愛我家、中原、21世紀不動產(1.3, 0.03, 2.36%)這些大型經紀機構從過去單純的信息搜集匹配、小本經營，發展到具備品牌影響力和數百家連鎖店的時候，勢必通過特有的服務模式爭取更多的市場；當上游平臺無法提供更好的服務，這些經紀機構自發創造和逼迫上游革新的力量也會越來越大。

　　更深層次的行業變局則正在發生：大中城市將進入二手房主導時代。

　　數據顯示，城鎮化率越高，二手房成交量越大。例如，深圳2013年二手房成交面積與一手房成交面積比例為170%。城市化進程相對較弱的天津、成都、杭州、南京等一批二線城市，很快也將步入二手房超越新房的時代。不動產統一登記制度的推進，也將對二手房市場產生重大影響。

　　對于垂直互聯網網站來說，中介的底氣在于它擁有大量房源。如果搜房、安居客、58同城(46.73, 1.11, 2.43%)能夠在房源這一層通過互聯網的手段截斷上游，中介行業將迎來徹底的變局。大中介將消亡大半，執證經紀人的時代將到來。

　　但另一方面，房地產互聯網平臺可復制性太強，在深圳、北京和上海，品牌二手房經紀公司已開始搭建自己的互聯網平臺。深圳世華地產有關人士向21世紀經濟報道記者透露，世華地產新版Q房網已于近日正式上線。搜房、安居客等將面臨更多的競爭。(編輯 徐煒旋)

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